Стоимость жилья — финансирование строительства против ипотеки и ренты

Застройщики хорошо заработали на высоких ценах на жилье в последние три года. Но у медали есть и оборотная сторона: все это время расходы федерального бюджета на субсидирование ипотеки росли по экспоненте

Крупнейшие российские девелоперы опубликовали финансовую отчетность за первое полугодие. Несмотря на невысокий спрос на новостройки в начале года, большая часть компаний показала рост выручки и прибыли. Государству и девелоперам удалось подхлестнуть спрос на жилье программами льготной ипотеки с субсидируемыми ставками. В том числе поэтому к концу лета ситуация кардинально изменилась: по данным портала Dataflat.ru, в столичном регионе выручка от продажи жилья в августе оказалась на 88% выше, чем год назад.

Однако Центробанк с каждым месяцем все активнее борется с программами льготной ипотеки, которые перегрели и исказили рынок жилья, создали высокие риски для рынка недвижимости и банковского сектора. Скорее всего, регулятора поддержит Минфин: в этом году расходы федерального бюджета на льготную ипотеку «неожиданно» могут превысить 300 млрд рублей. Но пока строительное лобби сильнее.

 

Парадокс: девелоперы демонстрируют высокие прибыли, а государство при этом уже три года занимается «спасением» рынка новостроек господдержкой. Власти запустили программу субсидированной ипотеки в апреле 2020 года в ответ на резкое падение спроса на жилье, вызванное ограничениями из-за пандемии. Льготное кредитование под 6,5% годовых было введено временно, на полгода, как антикризисная мера, позволяющая не допустить обвала рынка строительства и смежных отраслей. Однако «допинг» застройщикам очень понравился, и по их просьбам программу несколько раз продлевали с незначительным ужесточением условий. Строительное лобби смогло убедить чиновников, что без стимулирования спроса через субсидированную ипотеку государственные планы возведения нового жилья будут сорваны, а рынок ждет кризис. Несколько месяцев назад окончание дотационной программы снова отложили, теперь до 1 июля 2024 года.

«Льготная ипотека стала антикризисным инструментом, благодаря которому не было большой просадки в ковидный год. Но, как любая шоковая терапия продолжительного действия, она имеет свои побочки. Какие? Рост цен», — считает директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. По данным Фонда экономики города, с середины 2019 года цены на жилье в 17 крупнейших агломерациях РФ увеличились в среднем на 76%, что кратно выше потребительской инфляции.

 

Еще один эффект — разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках: «вторичка» дешевле «первички» уже на 40%, что не может быть объяснено только разницей в качестве жилья. С точки зрения Центробанка, это означает завышенную стоимость залогов: готовые новостройки невозможно будет продать по высоким ценам. Происходит накопление рисков в банковской системе. «Доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20 процентов от стоимости жилья) на первичном рынке с начала 2020 года выросла с 33 до 70 процентов. Это драматическое ухудшение», — отмечает Александр Данилов. Среди рисков в Центробанке также отмечают увеличение числа нераспроданных квартир в новостройках.

 

- правда, цены на вторичку тоже взлетели примерно на те же 50-80%.

В последние пару лет регулятор делал попытки отменить субсидированную ипотеку, но проиграл в этой борьбе. Удалось добиться лишь отдельных изменений, в частности увеличить льготную ставку с 6 до 8%. Переход от массовой раздачи дешевых кредитов к адресным программам начался, однако был нерешительным. В начале сентября этого года стало известно, что власти планируют охладить рынок льготной ипотеки за счет повышения минимального первоначального взноса с 15 до 20% и сокращения субсидий банкам. С 1 октября 2023 года вступят в силу новые ограничения: при выдаче займов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным гражданам будут применяться более высокие надбавки.

Программа господдержки выглядела удачным ответом на кризис 2020 года, однако инструмент оставили работать еще на три года, и вреда от него, скорее всего, окажется несравнимо больше, чем пользы. Льготная ипотека оказалась выгодной только девелоперам и банкирам, а вот потребители и государство оказались в проигрыше. И сейчас, пожалуй, нет другого пути, кроме сворачивания части программ с поднятием ставок по остальным. ЦБ настроен все жестче. «Возможности для стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпаны, — на днях заявил начальник центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов. — Льготные ипотечные программы будут скорректированы, выдача таких кредитов в дальнейшем будет сокращаться. Чтобы поддерживать спрос, нужно снижать цены».

По ценам рынок сегодня сильно перегрет, и уже ни у кого нет сомнений, что рост доступности жилья возможен только при снижении стоимости квадратных метров. Но пока государство не перестанет раскручивать ипотечное колесо и стимулировать спрос за счет бюджетных субсидий, цены падать не будут.

 

Правительство планирует ограничить ипотечное кредитование с господдержкой - оно растет слишком быстро, даже несмотря на повышение ключевой ставки. Бюджет исчерпал почти все заложенные на это ресурсы: в середине июля лимиты по ипотеке с господдержкой израсходованы на 86% по объему выделенных денег и на 96% — по количеству выданных кредитов (напомним, банки получают из бюджета разницу между ставкой по льготным программам и ключевой ставкой, подробнее см. ниже). Так что 260 млрд рублей, которые закладывали в бюджет на субсидирование льготной ипотеки в 2023 году, скоро может не хватить.

 

Правительство раз за разом, несмотря на негодование регулятора, продлевало программы льготной ипотеки. Сначала для поддержки бизнеса, потом для поддержки населения, затем — чтобы не нагонять ажиотаж скорым завершением ипотечных программ. В итоге льготная ипотека лишь разгоняла цены на жилье: на вторичном рынке, по данным ЦИАН, они выросли на 26% в 2021 году и на 10% в 2022-м, на первичном — на 30 и 10% соответственно. Останавливаться рост цен, похоже, не собирается. По данным СберИндекса, по итогам июля 2023 года средняя цена за квадратный метр российской недвижимости пошла вверх.

 

По оценкам главы Сбера, объем выдачи ипотеки снизится в IV квартале не менее чем на 30%. Новость умеренно негативна для крупных банков и сильно негативна – для девелоперов.

Греф также ожидает, что в первом квартале следующего года ипотека станет еще менее доступной.

 

Прогноз Германа Грефа умеренно негативен для акций банков, поскольку темпы роста доходов кредитных организаций будет сокращаться. Но при этом банки набрали огромный объем ипотеки, которая будет кормить их еще долгие годы.

Намного больнее падение объема выдачи ипотечных кредитов ударит по бизнесу застройщиков.

 

Могут ли напрямую ограничить выдачу ипотеки

В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор рассматривает возможность распространение макропруденциальных лимитов (МПЛ). Речь идет о прямом количественном ограничение кредитов с определенными характеристиками.

«У нас есть такая возможность по закону по необеспеченному потребительскому кредитованию, по ипотеке — нет. Мы считаем, в принципе это было бы полезно иметь два набора мер: и риск-надбавки, и такие количественные ограничения. Они несколько по-разному работают, и для рискованной ипотеки, мне кажется, это было бы полезно», — говорила Эльвира Набиуллина.

Чтобы распространить такой механизм на ипотеку, необходимо вносить поправки в закон. Пока они не обсуждаются. По мнению Ирины Носовой, регулятор может пойти на введение прямых количественных ограничений на ипотечные выдачи, если применяемые в настоящее время инструменты и методы окажутся малоэффективными. «В последние дни темпы ипотечных выдач замедлились, однако устойчивость такой тенденции, а также ее существенность оценить получится через полтора-два месяца», — уточнила она.

Говоря о потенциальных запретах определенных схем, стоило бы искоренить акции от застройщиков, в рамках которых можно оформить ипотеку по околонулевой ставке, считает Юрий Беликов. «Именно такие программы приводят к наиболее значимому завышению стоимости объектов в целях компенсации недополученных процентных доходов. Но, вероятно, с юридической точки зрения оформить такие запреты не так просто, у регуляторов может не хватать полномочий», — добавил эксперт.

 

В сущности подобные ограничения стали бы неким аналогом госрегулирования цен на недвижку. Что неплохо было бы делать напрямую, но текущая система (или "политическая сила" девелоперов) не позволяет, из-за чего пар по большей части идёт в свисток.

По данным регулятора, за последние три года цены на жилье выросли на 90%, что существенно выше темпов роста инфляции и доходов населения. «Это способно перекрывать положительные эффекты от льготной ипотеки. Поэтому льготные программы широкого фронта уместны только как антикризисные меры и по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить», — сказала Эльвира Набиуллина.

Кроме того, регулятор обеспокоен ситуацией, когда имеющие достаточные сбережения россияне кладут свои деньги на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку. Таким образом, одни зарабатывают на льготных кредитах, а страдают те люди, которым квартиры действительно нужны, потому что массовые льготные программы повышают цены на недвижимость, отметила глава ЦБ.

 

...но увязывать предоставление льготной ипотеки как поддержки отрасли с требованием к представителям отрасли ограничить цены - низзззяяяя!!! Это ж не рыночно, это совок какой-то!

Почему спрос и цены на малогабаритное жилье растут сильнее всего

На однокомнатные квартиры и студии на рынке новостроек Москвы приходится свыше 58–60% предложения. Почти столько же такие квартиры занимают в общих объемах продаж. Для сравнения, в 2020 году эта доля составляла около 45–46%

 

«Малогабаритное жилье востребовано, потому что сейчас на рынке много покупателей с низким уровнем платежеспособности, приобретающих недвижимость исключительно благодаря льготным кредитам»

 

Бюджет сделок с малогабаритными квартирами самый низкий. Например, средняя цена однокомнатных квартир составляет 11,7 млн руб., студий — 7,8 млн руб.

 

Чтобы всем - и извне рублёвой зоны - было понятно: несчастная студия чуть дешевле 100 килобаксов, однушка - конкретно дороже.

Как устроены микроапартаменты
Если взять микроапартаменты общей площадью 10 кв. м, то санузел в них занимает не более 2 кв. м, а вместо ванны ставят душевую кабину. 1 кв. м приходится на так называемую прихожую, где можно повесить одежду на вешалку и поставить обувь. Оставшиеся 7 кв. м занимает спальня, выполняющая также роль кухни.

 

Настроить такую куйню и попродавать по сто килобаксов. Ааатличный бизнес, ящетаю.

(я не против самой идеи микрожилья, как ниша вполне имеет право на существование. "Но цены, Александр Сергеич, цены!!! Уж лучше блохи...!!!")

Интересный исторический пример Японии - как, почему и зачем у них был бум цен на недвижку. Позволяет и по-новому взглянуть на их падение в "потерянное десятилетие".
То есть вот надувание пузыря и в Японии бума, и в США сабпрайма - вроде одинаково, а под ними совершенно разная механика, причинно-следственная связь и целеполагание. Если в Штатах это следствие дешёвых денег (для всех) - то в Японии ПРИЧИНА и ИНСТРУМЕНТ создания доступных денег для промышленности.

С российской действительностью аналогии неправомерны по обоим пунктам. Тут третье.



Бреннер, "Экономика глобальной турбулентности"

Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом»

 

Татарин, ау! Помнишь, как ты пытался выжать из россиян слезу душераздирающими историями о не то голландском, не то бельгийском программисте, к-й с повышением ставки в еврозоне станет платить аж 50% дохода за ипотеку?
Понял, почему все смеялись?
Половина ипотечников у нас платит 80% дохода! 80, Карл!!!
А ты пытался ёжиков этим самым пугать... с трети зарплаты вырастет аж до половины, ужас-ужас-ужас!

Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.

К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.

 

---

СТРОЙСБЕРКАССЫ

Из всего спектра инструментов жилищной политики ставка была сделана только на один — ипотеку. Альтернативные инструменты: арендное жилье, система стройсберкасс и другие — были умышленно торпедированы лоббистами банков и девелоперов

Одна из альтернатив классической ипотеке — стройсберкассы.. Как инструмент, помогающий приобретать жилье, они успешно работают в Европе уже более двухсот лет. Их суть обычно поясняют на таком примере: представим, что есть десять человек, каждый из которых может отложить в год десятую часть стоимости квартиры. Если каждый будет просто копить, то они приобретут жилье через десять лет. Но можно объединить финансы в «общем котле», тогда уже на первый год можно приобрести одну квартиру, еще через год — вторую и так далее. Действуя вместе, можно кардинально сократить общее время накопления средств на жилье.

Сегодня стройсберкассы — это специализированные банковские организации. Первый этап взаимодействия вкладчика со стройсберкассой — накопительный. Вкладчик должен за счет ежемесячных взносов накопить 30‒50% от величины будущего кредита. В Германии минимальный срок накопления — пять лет. После этого начинается кредитный этап: вкладчик получает кредит сроком на семь‒восемь лет. В некоторых странах на стадии сбережения вкладчику начисляется небольшой процент, кредит в таком случае выдается по схеме «сберегательный процент плюс 1‒2 процентных пункта». Так, в Чехии на этапе накопления деньги лежат под 1% годовых, а ставка кредита —1,5‒4%. В Германии на накопительной фазе проценты могут не начисляться, зато на фазе кредитования можно получить деньги с крайне низкой ставкой — например, 2%. Размер кредита лимитирован: купить элитное жилье на него невозможно. Во многих странах государство начисляет вкладчикам с небольшим доходом ежегодную премию, например 10‒20% от размера вклада.

Лидером в области стройсберкасс является Германия. В стране более двадцати частных и государственных организаций, в систему включено порядка 40% взрослого населения. В целом в стране стройсберкассы выдали за свою историю кредитов на 800 млрд евро. В стройсберкассах состоит и почти половина чехов, несмотря на то что механизм появился только в 1990-е. Примерно по такой же схеме (накопительная, а затем кредитная фаза) во Франции используются жилищно-накопительные счета. Такой счет есть у каждого пятого француза.

В России было сделано не менее пяти попыток провести закон о стройсберкассах через Госдуму. Владимир Путин несколько раз давал поручения по поводу разворачивания этой системы в России. Госдума разработала законопроекты по американской, как это тогда любили называть (основанной на вторичном рынке ипотечных бумаг), и германской (стройсберкассы) моделям ипотеки. Предполагалось, что вкладчик стройсберкассы должен будет накопить за срок от 24 месяцев 30‒50% от суммы кредита, ставка последнего составит 6% годовых. На закон не был принят. Академик РАН Виктор Полтерович причиной отказа от развития системы, альтернативной ипотечному кредитованию, называл влиятельное банковское лобби.
Особенности стройсберкасс
Система стройсберкасс имеет ряд черт, особенно ценных в текущей российской ситуации на жилищном рынке. Первое: в отличие от ипотеки она не разгоняет цены на жилье. Дело в накопительном периоде: за счет него не все потенциальные покупатели сразу выходят на рынок. Это ограничивает текущий спрос на жилье, демпфируя рост цен. Хотя в случае ипотеки такой, пусть и более низкий, барьер для входа на рынок тоже есть: покупатель должен накопить на первоначальный взнос в течение какого-то времени. Но российские банкиры и застройщики научились обходить это ограничение. Они либо помогают взять потребительский кредит на первоначальный взнос, либо завышают стоимость недвижимости и часть «переплаты» оформляют как первоначальный взнос, либо проводят часть кредита как кешбэк, которым и позволяют заплатить первоначальный взнос. В ряде регионов до трети ипотечников не имеют денег для внесения даже первоначального взноса, но готовы использовать «схематоз», чтобы заработать на росте цен.

Ипотека, в отличие от стройсберкасс, способна кратно увеличивать спрос на жилье. Расчеты российских девелоперов показывают, что снижение ипотечной ставки на 1% влечет за собой увеличение спроса на жилье не меньше чем на 15‒20%. Механизм такой: чем меньше ипотечная ставка, тем ниже ежемесячный платеж по ипотеке, а значит, покупка жилья оказывается доступной для страт покупателей с более низкими доходами.

Второе, чем хороши стройсберкассы, — это изолированная финансовая микросистема. Средства одних пайщиков используют как кредит для других. Независимость от внешнего фондирования определяет высокую устойчивость стройсберкасс, что и было доказано во время серьезных экономических кризисов.

Третье: система позволяет выдавать кредиты с низкими ставками. Это снижает риски для заемщиков и самой стройсберкассы, ведь чем ниже кредитный процент, тем меньше переплата за период кредитования и ниже ежемесячный платеж. Это также повышает устойчивость системы к кризисам.

Недостатком системы стройсбережений обычно называют ограничения ее использования в периоды высокой инфляции. За время накопительного периода жилье может подорожать быстрее, чем вложенные средства с процентом. Этот эффект может быть существенным, когда рынок жилья разогрелся и есть двузначный рост цены в год. Его стараются снизить с помощью двух механизмов. Во-первых, в странах с потенциально неустойчивым рынком жилья могут сокращать период накопления. Например, в стройсберкассах Белоруссии период накопления ниже, чем в Германии: 19‒40 месяцев в зависимости от принятого графика платежей. Во-вторых, в большинстве стран государство из бюджета доплачивает участникам стройсберкасс.

Доплаты со стороны государства обычно имеют лимит. Это дает возможность компенсировать инфляцию, но не позволяет заработать на этом.

Таким образом, стройсберкассы становятся инструментом адресной государственной поддержки людей с невысокими доходами. В результате сосуществования стройсберкасс и ипотеки часто происходит так: более состоятельные покупатели берут ипотечный кредит, но покупают жилье сразу. А менее состоятельные несколько лет ждут, но получают господдержку и имеют кредит с пониженной ставкой.

Главный недостаток системы стройсбережений в том, что она невыгодна банкам. Для них стройсберкассы — это конкурент за депозиты населения, к тому же они снижают спрос на классическую ипотеку. Невыгодны стройсберкассы и частным девелоперам, так как это конкурирующий инструмент для схемы покупки жилья через договоры долевого участия.

Альтернативные инструменты жилищной политики
Текущая неолиберальная модель жилищного рынка выстроена как антитеза советской системе. Если в Советском Союзе главным застройщиком выступало государство, то теперь это частные девелоперы. Если в СССР жилье распределялось бесплатно, то сейчас его нужно обязательно покупать, используя дорогую ипотеку. Из одной крайности бросились в другую, без всяких полутонов. Однако в мире есть много различных инструментов жилищной политики. И стройсберкассы только один из них. Назовем несколько альтернатив ипотеке.

Голландские жилищные корпорации. Это частные некоммерческие компании, работающие в сфере социального жилья. Они выступают бесприбыльными девелоперами и владельцами жилищного фонда. Компании проектируют и строят жилые комплексы, а потом сдают квартиры в аренду. Арендная плата обычно устанавливается ниже рыночной и зависит от дохода нанимателя. Стройка финансируется за счет доходов от аренды с уже построенных зданий, привлекаются государственные займы, субсидии и частные кредиты. В какие-то периоды на долю жилищных корпораций приходилось до 70% строящегося в стране жилья. Сегодня порядка 700 корпораций владеют более чем третью всего жилищного фонда Голландии. Схема бесприбыльного девелопмента оказалась вполне рабочей: она успешно функционирует более 150 лет и в какие-то моменты обеспечивала застройку высочайшего качества. Инструмент оказался еще и весьма гибким: схемы взаимодействия государства и жилищных корпораций за полтора века несколько раз менялись в зависимости от возможностей бюджета и дефицита жилья.

- ну какие голландские кооперативы! Ведь даже дети знают, в Голландии только травка да гей-парады! Не-не, не будем у них учиться, ни за что!


Сингапурская государственная девелоперская компания. Принципиально иная схема: почти миллион квартир в Сингапуре было построено и эксплуатируется государственным девелопером-монополистом — Советом по жилищному строительству. Компания строит, сдает в аренду или продает квартиры в жилых комплексах по специальным ценам. Прибыль, полученная от девелопмента, вкладывается в инфраструктуру города. Монопольное положение Совета по жилищному строительству на рынке не предопределяет низкого качества жилья: компания привлекает известных архитекторов, обеспечивает разнообразие архитектуры и высокое качество объектов. В 1990-е годы средняя площадь квартир составляла 120 кв. м — для социального жилья это был мировой рекорд. Наличие государственного девелопера позволило добиться почти стопроцентной обеспеченности населения жильем, несмотря на ограниченность земельных ресурсов и постоянный рост населения.

Белгородская модель индивидуального-жилищного строительства. Оригинальная отечественная система неспекулятивного, социально ориентированного жилищного рынка, выстроенная экс-губернатором Евгением Савченко в середине 2000-х и имевшая большой общественный резонанс. Ее ключевой элемент — выделение земельных участков под индивидуальное строительство по символическим ценам (15 лет назад участок стоил 25‒50 тыс. рублей). Частный застройщик также оплачивал в рассрочку четверть стоимости инфраструктурного пакета (дороги, газ, электричество, канализация), остальные затраты (до 300 тыс. рублей на домовладение) брали на себя областная администрация и монополисты. Новая застройка представляет собой неспекулятивный сегмент рынка: физическое лицо может получить под застройку только один участок, предусмотрены антиспекулятивные механизмы и обременения. Частное строительство сопровождалось разнообразными мерами поддержки, в том числе местной стройсберкассой. При наличии политической воли и земельных участков эта модель могла бы быть тиражирована в стране.

- ну! могём же иногда!!! где-то, кое-где, порой. Жаль не только лишь везде.

Зацикленность на ипотеке как на монопольном инструменте жилищной политики более чем странна. Хотя бы потому, что, несмотря на значительные бюджетные вливания, не была решена главная поставленная правительством цель: увеличить объемы строительства многоквартирного жилья не удалось. «За три с половиной года цены на локальных рынках выросли более чем в полтора-два раза. Задолженность по ипотеке увеличилась в два раза. А объем текущего строительства вырос лишь на 15 процентов. На щедрых ипотечных стимулах отрасль в целом не смогла в достаточной мере нарастить предложение», — отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Создав широкую линейку инструментов жилищного рынка, можно обеспечить доступ к жилью для всех групп населения, избежав рисков, которые свойственны рынку с монопольной ипотекой. Таким образом можно выстроить социально ориентированную модель жилищного рынка.

---

Девелоперы су просто прекрасны.

Рост выручки девелоперов Москвы почти вдвое обогнал рост продаж жилья
Доходы столичных застройщиков увеличились почти наполовину при росте цены на 19%

 

Возможно, чисто инвестиционный спрос на жильё удалось если не зарезать окончательно, то хотя бы слегка подрезать крылышки.

«Если до всех ужесточений на ипотечном рынке покупка по льготной ипотеке с точки зрения инвестиций имела смысл, то сейчас маржинальность таких вложений сократится», — отмечает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Покупка квартиры по льготной ипотеке с удорожанием существенно сокращает возможную доходность. Так, при ужесточении условий выдачи льготных кредитов по субсидированным ставкам удорожание квартиры может дойти до 10–15%. Это почти полностью убивает инвестиционный потенциал»

 

Авторы документа указали, что доля ипотеки, предоставляемой заемщикам с показателями долговой нагрузки более 80%, непрерывно растет, из-за чего качество обслуживания ипотеки может снизиться. Для того чтобы снизить риски, авторы законопроекта предлагают «дать право ограничивать выдачу кредитов под залог зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений и машино-мест».

В пояснительной записке говорится, что новый закон позволит снизить закредитованность россиян и защитить банки, ограничив их возможность выдавать рискованные жилищные кредиты. В законопроекте поясняется, что ограничения предлагается распространить как на кредитные, так и на микрофинансовые организации, чтобы исключить риски переуступки банками рискованной ипотеки аффилированным МФО.

С 1 марта 2024 года Центробанк введет дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они будут связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков.

 

Спрос тоже резко снизится. Банки уже отказывают более чем половине заявителей. А с 1 марта вступают в силу новые, почти запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Они касаются заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%. По данным ЦБ, в конце прошлого года на ипотечные кредиты с таким ПДН пришлось 45% всех выдач. Теперь люди, тратящие на погашение займов 80% дохода, не смогут взять ипотеку.

 

Генеральный директор госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко пытается отстоять идею привязки государственной поддержки к размеру квартиры: чем ее площадь больше, тем ипотечная ставка ниже, а лимит кредита больше. Предполагается, что просторное жилье должно стимулировать рождаемость. За счет этой меры планируется переломить тренд на строительство маленьких квартир.

В Госдуме также обсуждают возможность предоставления льгот в зависимости от числа детей: за рождение второго ребенка снижать ставку по кредиту на один процентный пункт (до 5%), за рождение третьего — еще на один (до 4%).

Могут появиться и новые программы. Так, президент объявил о льготной ипотеке со ставкой 2% годовых для участников спецоперации. Она будет доступна в нескольких регионах, в частности на Донбассе и в Новороссии.

Дискутируется тема жилищных кредитов для учителей. Пока рассматривается вариант с займом на 30 лет под 2% годовых с возможностью погашения остатка суммы (не более 15%) за счет государства после накопления учителем стажа в 25 лет. Кроме того, есть поручение об адаптации семейной ипотеки для малых городов. Окончательный вид системы господдержки в данной сфере станет понятен после битвы отраслевого лоббиста Минстроя с Минфином уже в ближайшие месяцы.

Экспроприация прибыли
С ипотекой связана и самая конфликтная ситуация на рынке жилья последнего года. В начале января Сбер, а затем ВТБ, Альфа-банк и ряд других крупных финансовых организаций решили «ощипать» застройщиков и ввели весьма жесткие условия выдачи льготных займов. Субсидированные кредиты стали выдаваться только на проекты, которые получили проектное финансирование в этих банках. И главное, девелоперов вынуждали платить комиссию за выдачу покупателю государственной льготной ипотеки. Размер такой комиссии, например, у Сбера составил 7,5–11% от стоимости кредита.

 

В начале 2024 года размер рекомендованного для обслуживания взятой ипотеки семейного дохода заемщика вырос до 101,6 тыс. руб. в месяц. Это на 11% больше, чем в январе прошлого года (91,5 тыс. руб.), и на 14% превосходит показатель января 2022 года (89,1 тыс. руб.).

 

Самый высокий показатель рекомендованного для обслуживания ипотеки семейного дохода в январе 2024 года зафиксирован в Москве — 185,3 тыс. руб.

В первую пятерку рейтинга также вошли:

Московская область (140,5 тыс. руб.),
Санкт-Петербург (126,8 тыс. руб.),
Ленинградская область (109 тыс. руб.)
Приморский край (105,1 тыс. руб.).

Опрошенные редакцией участники рынка подтверждают, что наиболее комфортный для заемщика размер ежемесячного платежа по ипотеке — не более 30% семейного дохода. При этом получить одобрение по ипотеке можно и в случае, если платеж составит 50–60% доходов и даже больше.